ZEB化するメリットとデメリットは？実現までの流れや導入事例も紹介

2050年のカーボンニュートラル実現に向け、建築市場における脱炭素化は待ったなしの状況です。2025年4月の改正建築物省エネ法施行により、原則すべての新築建物への省エネ基準適合が義務化され、さらに2030年度には「ZEB水準」への適合義務化が見据えられています。 

これからの時代、設計者やゼネコン、デベロッパーにとっては、建築主に対して単なる省エネを超えた「ZEB化」をいかに提案し、初期コストの壁を乗り越えさせるかが、受注獲得と他社差別化の決定打となります。

この記事では、プロが建築主への提案に使えるZEB化の強力なメリットと、実務上の注意点、2026年度（令和8年度）の最新補助金トレンドを解説します。

デメリットへの対策方法や実際の導入事例も紹介するので、ZEB化を目指す際の参考にしてください。

ZEBとは

ZEBとは建築物で使うエネルギーゼロを目指し、省エネ性能でエネルギー消費を減らして創エネ性能で消費する分のエネルギーを補うことを目的にした非住宅です。

引用：環境省「ZEBとは？」

ただエネルギー消費量ゼロを目指すだけでなく、そこで活動する人々が快適に過ごせる室内環境の実現も重要視しており、環境にも人にも配慮した省エネ非住宅として近年需要が高まっています。

ZEBを実現するための3つの技術

建築物のZEB化を実現するには、エネルギー消費量を減らすための省エネ技術と、エネルギーを生み出すための創エネ技術を組み合わせることが必要です。

省エネ技術は、「パッシブ技術」と「アクティブ技術」の2つに分けられます。

引用：環境省「ZEBを実現するための技術」

エネルギー消費量を正味ゼロにするためには、①パッシブ技術で運営に必要なエネルギーを断熱や自然の力を活用することで削減し、②運営に必要なエネルギーを高効率設備で無駄なく使い、③使うエネルギーを太陽光発電などで自ら生み出すという仕組みづくりが重要です。

ZEBの4つの段階

建築物の消費エネルギーを正味ゼロにするには、太陽光発電などによる「創エネ技術」が必須ですが、冬時期の日射量が少ない寒冷地や大規模な非住宅では実現が難しいケースも少なくありません。

そこで地域や建築物の規模に関わらずZEB化を目指せるよう、4つの段階が設けられています。

引用：環境省「ZEBの定義」

「ZEB Oriented」は、延床面積10,000㎡以上の大規模非住宅を対象に、都市部の狭小地や高層ビルなど、創エネ設備（太陽光発電等）の設置面積が相対的に不足する物件でも、未評価技術の導入や建物用途に応じた30〜40％の一次エネルギー削減（再エネ除く）によって認証を可能にする現実的な選択肢です。

 大規模開発を手がけるデベロッパーやゼネコンにとって、都市型オフィスや複合ビルの資産価値を担保しつつ脱炭素要件をクリアするための、極めて重要なマイルストーンとなっています。

2030年までに新築建築物の平均でZEB Ready相当へ

日本は地球温暖化問題への対策として、2050年までにカーボンニュートラルを目指すことを国内外に向けて宣言しています。

国が掲げるロードマップでは、2030年度以降に新築される建築物について「ZEB・ZEH水準（BEI≦0.5〜0.6等）」への適合義務化・段階的引き上げを目指すことが明記されています。 

つまり、現在の「最低ライン（省エネ基準）」義務化から、わずか数年後には「ZEB Ready水準」が新たなスタンダード（義務）になるというタイトなスケジュールが進行しています。建築市場の温室効果ガス抑制の主役として、設計・開発の現場には、現行基準を大きく上回るZEB水準を見据えた先駆的なアプローチが求められているのです。

引用：環境省「ZEB普及目標とロードマップ」

そのため建築事業者やオフィスビルや工場等を所有する企業は、積極的にZEB化を導入する姿勢が大切です。

建築物をZEB化する4つのメリット

ZEBが温室効果ガス削減に効果的だということは周知の事実ですが、ZEB化を促進するにはZEB化が企業にもたらす利益を知る必要があります。

ここでは建築物をZEB化することで企業が得られるメリットを、4つ解説します。

建築物で使う光熱費を削減できる

ZEBはエネルギー消費量を削減するため、必然的にエネルギーにかかるコストも軽減するのがメリットです。

例えば延床面積10,000㎡程度の事務所ビルでZEB Readyを実現した場合、40〜50％程度光熱費が削減できると試算されています。

参照：環境省「ZEB化のメリット」

また創エネで発電した電力を売電すれば、毎月安定した収入も見込めます。

利用者の快適性や生産性が向上する

ZEBは自然だけでなく、人にも優しい環境をつくることで持続可能な社会づくりを目指している建築物です。

断熱性の高さや高効率な設備により、季節問わず過ごしやすい室内環境が実現します。

室内が快適になることで働きやすくなり、生産性の向上につながるのも大きな魅力です。

グリーンプレミアムによる不動産価値の向上とテナント誘致の優位性

国内外の投資家や優良テナント企業の間で「ESG経営」や「RE100」への対応が必須化する中、環境性能の高い不動産に上乗せされる賃料＝「グリーンプレミアム」の市場価値が高まっています。 ZEB認証（BELS等の格付け）を取得した物件は、テナント企業に対して「入居するだけで自社の脱炭素・ESG目標に貢献できる」という強力な付加価値を提供できるため、競合物件との差別化や稼働率の安定化に直結します。

デベロッパーにとっては、機関投資家からのESG資金（グリーンファイナンス）を呼び込む上でも不可欠なスペックとなっています。

BCP対策ができる

地震や台風等の災害時、重要な業務が停止する主な原因が停電です。

ZEB化で創エネ設備を導入した建築物は、停電時も自家発電した電力で事業を持続できる可能性が高いため、災害による損失を軽減する手段として有効といえます。

建築物をZEB化するデメリットや注意点

ZEB化はメリットが大きいですが、手間もコストもかかるのでデメリットも理解して計画するのが重要です。

ここでは、建築物をZEB化する注意点を2つ解説します。

初期コストが高い

ZEB化には高性能な省エネ設備や創エネ設備が欠かせないので、どうしても初期コストが高くなる傾向です。

例えばZEB Readyの場合、一般的な非住宅と比較して概算費用の増額率は108％という調査結果があります。

このコストを光熱費の削減で回収できるのが、大体10〜15年程度です。

参照：文部科学省「ZEBチェックポイント」

このネックになりがちな初期コストを抑えてZEB化へのハードルを下げるため、国や地方自治体では補助金制度を設けています。

今年度利用できる補助金制度については、後述します。

意匠・構造・設備の高度なインテグレーション設計とZEBプランナーの活用

ZEB化、特に制約の多い既存建築物のZEB改修（コンバージョン・リノベーション）を成功させるには、従来の「意匠設計の後に設備設計を乗せる」手法では限界があります。計画の初期段階から、外皮性能（断熱・日射遮蔽などパッシブ技術）と高効率な空調・照明（アクティブ技術）を最適に組み合わせる、シミュレーション主導のインテグレーション設計が不可欠です。 

また、国や自治体の補助金スキームを活用する際は、原則として「ZEBプランナー」の関与が要件化されているケースがほとんどです。社内での専門人材の育成（登録推進）はもちろん、実績豊富な外部パートナーとの早期のアライアンス構築が、プロジェクトの成否を分けます。

ZEB化に成功した導入事例2選

前述した通り、ZEB化は専門性が高くて導入を躊躇う事業者が少なくありません。

ここでは実際にZEB化に成功した事例を3つ紹介するので、実現までのイメージづくりの参考にしてください。

日本地下水開発株式会社 JESC-ZEB棟

日本地下水開発株式会社 JESC-ZEB棟は、自社が開発した地下水熱エネルギーを「冷暖房・給湯・融雪」の熱需要に活用することでZEB化を実現した新築事務所です。

地下帯水層にある地下水の温度が一年中一定である特徴を活かし、夏に温熱を冬に冷熱を地下水に蓄熱し、夏の冷房熱源、冬の暖房熱源として利用しています。

さらに給湯や来客用駐車場の融雪にも活用することで、創エネを含む一次エネルギー削減率100％をかなえています。

引用：国立研究開発法人新エネルギー・産業技術総合開発機構「国内初、高効率帯水蓄熱システムを開発」

丸三証券株式会社 岡山支店

丸三証券株式会社 岡山支店は、老朽化した自社ビルの建て替えを検討していた際に、相談していた建設会社にZEB改修を提案され、ZEB Readyを導入した既存建築物です。

外壁、屋根、窓の断熱性能を高めて空調に全熱高乾式、照明をLED照明器具等を採用することで省エネ基準をクリアしています。

下記のグラフのように平均電力使用量が45％下がったうえ、働きやすい室内環境が整ったことに喜びを表しています。

引用：環境省「改修ZEB事例」

また環境への貢献が難しい証券会社にとって、ZEB化は社会へのアピール材料としてのメリットも大きいようです。

ZEB化を実現するまでの基本的な流れ

前述してきた通りZEB化には専門的な知識や多額の費用が必要なため、大きな事業として時間をかけて計画的に進めていくのが一般的です。

例えば公共建築物でZEB化を実現する場合、次のような流れで行います。

引用：「公共建築物におけるZEB事例研究」

後述する補助金制度を利用する場合、年度初めに公募が行われるケースが多くあります。

公募までにZEB認証の取得が必要なので、年度初めまでに上記のステップ3をクリアしましょう。

ZEB化でよくある質問2選

ここではZEB化でよくある質問を2つ解説します。

令和8年度にZEB化に使える補助金は？

令和8年度にZEB化で使える補助金は、次の通りです。

事業名	担当省	概要
ZEB実証事業	経済産業省	ZEB設計ノウハウが確立されていない民間の大規模建築物のZEB化を支援
住宅・建築物需給一体型等省エネルギー投資促進事業	国土交通省	ZEB化診断・計画策定・実証を行う関節互助事業者を支援※公募終了
建築物等のZEB化・省CO2化普及加速化事業	環境省	新築・既存の業務用建築物のZEB化に資する省CO2設備の導入等を支援
ライフサイクルカーボン削減型の先進的な新築ZEB支援事業	環境省	先導的にライフサイクルカーボンの算定を行い、ZEB化に資する省CO2設備を導入する事業を支援※公募終了
業務用建築物の脱炭素改修加速化事業【脱炭素ビルリノベ事業】	環境省	既存建築物の外皮の高断熱化及び高効率空調機器等の導入を促進するため、設計費・設備費・工事費を支援

国庫を財源とするこれらの補助事業は、原則として重複受給（併用）ができません。そのため、物件の規模や新築・改修の目的別に応じて、最も投資回収効率の高い支援事業を選択するコンサルティング能力が設計者・ゼネコンに求められます。 

特筆すべき2026年度（令和8年度）のトレンドとして、環境省を中心に「ライフサイクルカーボン（運用時だけでなく、建材製造・施工・解体時を含めたCO2排出量）の算定」を求める先導的な支援や、グリーン鉄・低炭素コンクリート等の活用に対する上乗せ補助が強化されています。 補助金の公募開始までにBELS等のZEB認証（またはそれに準ずるBEI計算書）の取得が必要となるため、基本設計（ステップ2〜3）の段階からタイムラインを逆算し、建築主へコスト削減効果とセットでスキームを提案することが重要です。

ZEBとZEHの違いは？

ZEBもZEHも建築物で消費するエネルギーをゼロにするのが目的ですが、対象が異なります。

ZEBは非住宅、ZEHは住宅が対象の認証制度です。

まとめ

環境省が掲げるZEB普及ロードマップの通り、これから新築する非住宅は原則的にZEBを導入する姿勢が求められます。

その一方、設計段階から省エネ・創エネに関する専門知識が必要なため、敷居の高さを感じている企業や建築事業者も少なくありません。

ZEB化をスムーズに進めるためにも、プロジェクトの初期から積極的に専門家の意見や力を取り入れていきましょう。

省エネ計算なら、しろくま省エネセンターにお任せください！

しろくま省エネセンターでは、業界初の「省エネ計算返金保証」を行っております。

個人住宅、小規模事務所から大型工場などまで、幅広く対応しています。まずはお気軽にご相談ください！