フラット35・フラット35Sとは？利用するにはなにが必要？
フラット35・フラット35Sをご存知ですか？
言葉は知っているけど、どういうものなのかよく知らないという方も多いのではないでしょうか。
ここでは、フラット35・フラット35Sとは何なのか、適用するために何が必要になってくるのかを解説していきます。
フラット35とは？
まず、フラット35とは民間金融機関と住宅金融支援機構が提供する住宅ローンのことを指します。
住宅を購入したり新築したりする人が対象のローンですが、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム、増改築を行う場合でも利用可能です。
銀行ローンとの違い
フラット35と銀行ローンにはいくつか違いがあります。
まず、フラット35で組めるローンは固定金利のみに対して、銀行ローンは変動金利や固定期間選択型など自分で選んでローンを組むことができます。
審査の厳しさは、銀行ローンの方が厳しく、収入の安定度なども審査対象です。
一方でフラット35は年収基準を満たせば組めるため、フリーランスや個人事業主の方でも審査が通る可能性があります。
また、繰り上げ返済する時に手数料が発生しますが、Webで手続きした場合、銀行ローンだと手数料がなしになるケースがほとんどです。
フラット35も繰上げ返済の手数料はなく、窓口でもWebでも無料ですが、Webの場合は10万円以上、窓口の場合は100万円以上の制限が付くので注意が必要です。
他にも、銀行ローンでは団体信用生命保険の加入は原則必須ですが、フラット35の場合は加入できなくてもローン利用ができるなどの違いがあります。
フラット35のメリット
フラット35には以下のようなメリットがあります。
- 固定金利のため、借入期間で金利が変動することはない
- 保証料・繰上げ手数料が無料（ただし繰上げ手数料は金額制限あり）
- 勤続年数が少なくても借入可能
- 育児休暇・産休・介護休業中でも証明書類を提出すれば借入可能
- 将来自宅を貸し出す予定の人でも借りることができる
- 健康に不安がある場合でも借入可能（団体信用生命保険の加入が任意のため）
上記のように多くのメリットがあります。
返済期間の金利が変動しないということは、毎月同じ金額のローン返済が続くということなので、家計の管理がしやすくなります。
フラット35のデメリット
続いてデメリットには以下のような点があります。
- 変動金利型の住宅ローンと比較すると金利が高めに設定されている
- 購入価格の1割以上の頭金が用意できないと金利が高くなる
- 団体信用生命保険に加入する場合、特約料を支払う必要がある
変動金利型の住宅ローンの場合、一定期間ごとに金利と元金残高、残りの返済期間から再計算されて金利の見直しが行われます。
時期によっては適用金利が上昇した場合、返済額が増える可能性がありますが、適用金利が下がった場合、固定金利型のフラット35よりも低い金利でローン返済できる可能性があります。
フラット35は金利の見直しがなく、契約時の金利そのままで完済まで返済が続きますが、トータルで見た時に固定金利型の方が変動金利型よりも高めに設定されることが多いです。
金利が下がり続ければ変動金利型の方が、少ない負担でローン返済ができる可能性があります。
また、フラット35で借入をする場合、融資率が9割以上超えると金利が高くなるため注意が必要です。
頭金を1割以上用意できれば問題ありませんが、9割以上を借り入れる場合はローン返済のトータル金額が高くなることを想定して返済計画を立てる必要があります。
フラット35の借入時の注意点
それではフラット35の借入時の注意点を見ていきましょう。
フラット35での借入を決める前に、銀行など他の金融機関の住宅ローンと比較して検討しましょう。
比較すると銀行の住宅ローンの方が、金利が低い場合もあります。
また、先ほど述べたように融資率が9割以上だと金利が高くなってしまうため、トータルで見た時に銀行ローンで借りた方がお得な場合もあるでしょう。
いずれにしても、月々の返済で大きな負担にならないためにも、住宅ローンを比較することは必要です。
フラット35Sとは？
フラット35Sとは、所定の要件を満たすことでフラット35の金利から5年間金利が引き下げられる制度のことです。
月々の返済の負担がフラット35より減りますが、耐震性能や省エネルギー性能に優れた住宅を設計・建築する必要があるため、初期費用が高くなる可能性があります。
フラット35との違い
フラット35との違いは、金利の引き下げが適用されるかどうかです。
返済金額や適用金利によっては、トータルの返済金額に100万円近くの差が出ることもあります。
これはフラット35Sの場合、ローン契約当初から5年もしくは10年の金利引き下げが適用されるため、その分の負担を軽減できるからです。
フラット35Sのメリット
フラット35Sのメリットはなんといっても金利の引き下げ制度が受けられる点です。
金利の引き下げ制度が受けられれば、その分月々のローン返済の負担も減らすことができます。
また、フラット35Sで住宅ローンを借りるためには、「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」のいずれかの評価を取得しなければなりません。
取得には申請費用や検査費用などの負担や、高性能住宅にするために建築費用も高くなってしまう可能性がありますが、その分性能の高い住宅に住むことができます。
性能の高い住宅は、日々の生活を快適にしてくれます。
さらに、耐震性能の高い住宅にすれば、万が一の地震などの災害時にも安心して暮らせるでしょう。
フラット35Sのデメリット
フラット35Sを利用するデメリットは、建築費用が高くなる可能性がある点です。
先にも述べたように、フラット35Sでは、耐震性や省エネルギー性などに優れた設計をしなければなりません。
耐震性能の高い住宅にする場合、壁や柱の位置を増やしたり、太い梁を設置したりといった設計が必要になる場合もあり、その分材料費が高くなります。
省エネ性能の高い住宅にしたいなら、断熱材の厚みの変更や性能の高い窓の採用などが必要となり、導入費用が高くなる傾向があります。
このように、フラット35Sを利用するために追加費用がかかる可能性があるため、利用すべきかどうかは、ライフプランや返済計画によって変わってきます。
本当に必要かどうかを考えた上でフラット35Sでの借入を検討しましょう。
フラット35S利用時の注意点
フラット35Sを利用する際の注意点は3つあります。
まず、フラット35Sは借り換え利用ができません。
あくまでも住宅を新しく取得する場合にのみ使える制度です。
また、フラット35Sはいつでも利用できるわけではありません。
フラット35Sには、住宅金融支援機関によって設定された予算があり、予算を達成する見込みになるとフラット35Sの受付は終了します。ホームページで受付状況を確認するようにしましょう。
フラット35Sは当初から5年間金利の引き下げが適用されますが、その期間を過ぎると契約時の金利に戻るため返済額が上がります。
期間終了時に返済の負担が増えることを認識した上で、返済計画を立てましょう。
フラット35S ZEHに適合するには？
フラット35Sには、ZEH・金利Aプラン・金利Bプランがあります。
まず、フラット35S ZEHは、当初5年間は0.75%の引き下げが適用される制度のことです。
さらに、フラット35S ZEHを利用する住宅が長期優良住宅の場合、当初5年間は1.0%も金利引き下げが適用されるため、月々の返済負担をかなり軽減させられます。
ZEH基準を満たす必要がある
フラット35SZEHに適合するためには、ZEH基準を満たした住宅にする必要があります。
ZEHとは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスのことです。
年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロになることを目指した住宅のことで、住宅の性能を高くすることが求められます。
つまり、住宅で使うエネルギーの量を減らしつつ、太陽光発電システムなどの導入により、多くのエネルギーを作る住宅を設計しなければなりません。
そのため、トータルの建築費用が高まりますが、高性能な住宅に住めることから、快適な住環境を得られるというメリットがあります。
新築住宅でフラット35S金利Aプランに適合するには？
フラット35S金利Aプランは、当初5年間の金利が0.5%引き下げられます。
金利Aプランに適合するためには、以下の4つのうちいずれかの技術基準をクリアすることが必要です。
- 省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性・可変性
それぞれの内容を解説していきます。
【省エネルギー性】断熱等級5以上・一次エネルギー消費量等級6
省エネルギー性に適合するためには、断熱等級5以上の住宅でかつ一次エネルギー消費量等級6を取得しなければなりません。
これは長期優良住宅と同じレベルの省エネルギー性能で、非常に高い性能を有した住宅を建てなければならないということです。
断熱等級5を取得するためには、UA値0.6以下の取得が必要です。
UA値とは、外皮平均熱貫流率のことで、数値が小さければ小さいほど断熱性能が高く外気の影響を受けにくい住宅であることが言えます。
この数値をクリアするためには、断熱材を厚くしたり、断熱性能・気密性能の高い玄関扉や窓を採用したりする必要があるため、その分の費用がかかってきます。
また、一次エネルギー消費量等級6は、BEI値0.8以下のことを示し、年間の一次エネルギー消費量を20％以上削減できる住宅の設計が必要です。
そのためには、省エネ性能の高い給湯器であるエコキュートの採用をはじめとした、オール電化住宅への変更が求められます。
【耐震性】耐震等級3または免震建築物
耐震等級3は現行法で最高等級の耐震性です。
等級3をクリアするためには、構造計算によって建築基準法の1.5倍以上の強さをもった住宅を設計しなければなりません。
場合によっては、窓を減らして耐力壁を入れたり、壁や柱を追加したりといった設計変更をする必要も出てきます。
それにより、希望の間取りを変更しなければならない可能性があるので、設計者と相談しながらプラン検討が必要です。
免震建築物とは、免震装置が使われている建築物のことです。
免震装置があることで地震時に建物の揺れを吸収してくれます。
アイソレータやダンパーなどがあり、これらを利用することで免震建築物として認定されます。
【バリアフリー性】高齢者等配慮対策等級4以上
高齢者等配慮対策等級4以上を取得するためには、住戸内における高齢者等への配慮のために必要な対策を施す必要があります。
例えば、介助車椅子での通行を容易にするための対策で、等級4以上を取得するためには、通路780mm以上、出入り口750mm以上が必要です。
また、浴室・寝室・便所での介助を容易にするための対策では、浴室の短辺が内法で1,400mm以上必要になります。
【耐久性・可変性】長期優良住宅
耐久性とは、住宅の耐久性を評価することをいいます。
一般的な住宅の場合、30年で建て替えが必要になることもあり、その分のランニングコストや初期費用がかかってきます。
しかし、耐久性の高い住宅なら、定期的なメンテナンスを行うことで60年間建て替えなしで住むことも可能です。
メンテナンス費用はかかるものの、建て替えをする必要がないほど耐久性の高い家のため、ランニングコストや初期費用などの生涯コストを大幅に削減できます。
この項目でフラット35S金利Aプランを取得するためには、長期優良住宅レベルの耐久性が必要です。
可変性は、住宅が長屋や共同住宅の場合に評価されます。
将来のライフスタイルの変化に応じて、間取りの変更ができるような措置をしているかどうかが評価対象です。
新築住宅でフラット35S金利Bプランに適合するには？
フラット35S金利Bプランは、当初5年間の金利が0.25%まで引き下げられる制度のことです。
技術基準のレベルが金利Aプラン・ZEHよりも低く、取得しやすいため金利の引き下げ率があまり高くありません。
それでも0.25%も引き下げられるため、月々のローン返済を少し軽減することができます。
【省エネルギー性】断熱等級4以上・一次エネルギー消費量等級6または断熱等級5以上・一次エネルギー消費量4or5
金利Aプランよりはクリアの基準は低いですが、それでも断熱等級4以上の断熱性能をクリアしなければなりません。
ただ、最近では省エネ住宅が推奨されていることもあり、工務店やハウスメーカーの住宅性能も高くなっており、計算することで断熱等級4以上が取得できる可能性は高いでしょう。
それは一次エネルギー消費量等級でも同様のことがいえます。
【耐震性】耐震等級2以上
耐震等級2以上は、建築基準法レベルの1.25倍の耐震性能が必要です。
等級3よりも性能は下がりますが、震度6〜7の地震にも耐えられる耐震性があります。
【バリアフリー性】高齢者等配慮耐震等級３以上
高齢者等配慮等級3以上を取得するためには、例えば以下のような設計が必要になってきます。
- 玄関の出入り口の段差で、くつずりと玄関外側の高低差を20mm以下とし、かつ玄関土間の高低差を5mm以下とする
- 浴室の出入り口の段差を20mm以下の単純段差とする
もしくは
- 浴室内外の高低差を120mm以下、またぎ高さを180mm以下のまたぎ段差として手すりをつける
- 設置基準で空間に応じた手すりを設置する
など
上記のように細かく設定されているため、バリアフリー性でフラット35Sを取得の場合は設計者ともしっかりと話し合いを行ってプランニングをしましょう。
【耐久性・可変性】劣化対策等級3・維持管理等級2以上
劣化等級3・維持管理等級2以上取得のためには、以下のような措置を取る必要があります。
- 家の土台に防腐・防蟻処理を施す
- 躯体の天井高さを2.5m以上とする
- 住戸内の構造躯体の壁または柱は、間取り変更の障害とならないようにする
など
上記は木造住宅の場合で、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合にも施すべき措置があります。
中古住宅でフラット35SZEH・金利A・Bプランに適合するには？
購入予定の中古住宅でもフラット35Sを利用することが可能です。
ただ、新築と同様、原則として住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している必要があります。
金利Aプラン
金利Aプランの場合、以下のいずれかの基準を1つ以上満たした住宅である必要があります。
- 断熱等性能等級4以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅
- 断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
- 耐震等級2以上の住宅
- 免震建築物
- 高齢者配慮対策等級2以上の住宅
- 長期優良住宅（維持保全計画認定も含む）
- 劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅
維持保全計画認定とは、増改築行為を伴わない優良な既存住宅の認定のことをいいます。
金利Bプラン
金利Bプランの場合は、以下のいずれかの基準を満たす必要があります。
- 開口部断熱
- 外壁等断熱
- 高齢者等配慮対策等級2以上の住宅
Bプランには「耐震性」と「耐久性・可変性」の基準はありません。
【まとめ】月々の返済計画を考えた上でフラット35・フラット35Sを利用しよう
フラット35・フラット35Sについて解説しました。
フラット35Sは金利引き下げ期間が適用されるため、返済負担が少し楽になるというメリットがあります。
しかし、フラット35Sを使うためには、技術基準のレベルをクリアしなければならず、建築費用が高くなる可能性もあり、むしろローン返済の負担が増える可能性もあるでしょう。
どのプランを利用するかなどは、返済計画やライフプランをしっかりと練った上で検討することをおすすめします。
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