BELSとZEHの違いは？評価基準や2026年度に使える補助金を解説
建築物の環境性能を示す指標として、設計・開発実務で不可欠となった「BELS」と「ZEH」。 2024年4月からの「省エネ性能表示制度（努力義務）」や2025年4月の「全建築物省エネ基準適合義務化」を経て、事業者には単なる基準適合にとどまらない環境価値の可視化と提案力が求められています。
本記事では、設計者・ゼネコン・デベロッパーの皆様に向けて、BELSとZEHの定義の違いや評価基準、実務における関連性を徹底解説。さらに2026年度に活用できる補助金制度や税制優遇、今後の法改正動向まで網羅してご紹介します。
BELSとZEHの根本的な違いと実務での関係性
BELSとZEHの違いを端的に言えば、BELSは建築物の省エネ性能を客観的に評価・表示する「制度・ものさし」であり、ZEHはエネルギー収支ゼロを目指す「住宅の仕様・水準（目標）」です。
販売・賃貸広告等で「ZEH認証物件」として公式にZEHマークを表示・訴求するためには、第三者評価機関によるBELS評価を取得することが実質的な標準ルートとなります。
BELSとは
BELS（ベルズ）は、建築物省エネ法に基づき、登録された第三者機関が建築物の省エネ性能を共通の尺度で評価・認証する制度です。
2024年4月施行の改正建築物省エネ法により、販売・賃貸事業者に「省エネ性能表示」の努力義務が課されて以降、不動産価値の可視化や顧客への説明責任を果たす主要ツールとして、デベロッパーやハウスメーカーでの採用が急速に広がっています。
対象建築物
BELSは、新築・既存を問わず、戸建住宅・集合住宅・オフィスビル・商業施設などすべての住宅・非住宅建築物が対象です。建築物全体（住棟・一括）だけでなく、フロア単位・テナント区画・一戸単位などの部分評価や、複合用途建築物の各用途別の評価も可能です。
評価項目
BELSの評価項目は、住宅と非住宅で少し異なります。
| 評価項目 | 住宅 | 非住宅 |
| エネルギー消費性能 | 住宅の省エネ性能をBEIで評価し、星の数で表示 | 非住宅の省エネ性能をBEIで評価し、星の数で表示 |
| 外皮性能 | 住宅の外皮性能を「外皮平均熱貫流率（UA値）」と「冷房期の平均日射熱取得率（ηAC 値）」で評価し、家マークの数で表示 | 評価しない |
| 目安光熱費 | 1年間の光熱費の目安を表示 | 表示なし |
| 再エネ設備の有無 | 太陽光発電やバイオマス発電など再エネ設備のが設置去れている場合「再エネ設備あり」と表示 | 太陽光発電やバイオマス発電など再エネ設備のが設置去れている場合「再エネ設備あり」と表示 |
| その他 | ZEH認定を受けるとZEH達成のチェックマークが入る | ZEB認定を受けるとZEB達成のチェックマークが入る |
住宅はエネルギー消費性能と外皮性能、非住宅はエネルギー消費性能のみ算出して評価し、性能レベルを消費者にわかりやすく提示します。
評価基準
前述した通り、BELSの評価基準はエネルギー消費性能と外皮性能です。
エネルギー消費性能は、建築物で消費する一次エネルギー量を算出するBEIで評価します。
BEIの算出方法は、次の通りです。
引用：住宅・建築SDGs推進センター「住宅の省エネルギー基準と評価方法2024」
BEI＝1が現在の省エネ基準と同等で、1よりも小さければ小さいほど一次エネルギー消費量の削減率が高いと評価されます。
外皮性能は、「外皮平均熱貫流率（UA値）」と「冷房期の平均日射熱取得率（ηAC 値）」を利用します。
UA値とは、室内の熱が外に逃げる熱量を外皮全体の面積で平均した値です。
UA値［W/(㎡･K）］＝外皮熱損失量（W/K）÷外皮面積の合計（㎡）
数値が小さいほど断熱性能が高く、室内の快適な熱が外に逃げにくいと評価されます。
ηAC 値とは、冷房を使う暑い時期に窓から直接侵入する日射と、窓以外の外皮から伝わってくる日射熱を表した値です。
ηAC値＝（単位日射強度当たりの総日射熱取得量 ÷ 外皮総面積）×100
UA値と同様に、数値が小さいほど外皮性能が高く、日射の侵入を防ぐことができる住宅だと判断されます。
また、UA値とηAC値の基準は地域ごとに設定されています。
日本が縦に長く、地域によって気候や気象が大きく異なるためです。
引用：国土交通省「地域区分の見直し」
引用：住宅・建築SDGs推進センター「住宅の省エネルギー基準と評価方法2024」
申請の流れ
BELSの申請先は、一般社団法人住宅性能評価・表示協会に登録しているBELS登録機関です。
評価機関は、同団体の公式サイトで検索できます。
申請の流れは、次の通りです。
①評価機関から書類を受け取る
②申請者が評価機関に書類を提出する
③評価機関がBELS評価を行う
④評価機関が申請者に認証ラベル等を発行する
申請から認証ラベル発行までは、最低でも3〜4週間必要です。
建築確認申請予定日から逆算し、ゆとりをもって準備しましょう。
省エネ性能ラベルと見方
住宅でBELSの認証を受けると、次のようなラベルが発行されます。
引用：国土交通省「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」
BELSには「自己評価」と「第三者評価」があり、評価機関で認証を受けると下部に「第三者評価」と表示されます。
そして右下部にある、ZEH住宅を表す「ネット・ゼロ・エネルギー」という表示が、他の環境性能を認証する制度にないBELSならではの特徴です。
ZEHとは
ZEHとは、省エネと再エネを組み合わせて住宅で消費するエネルギー量の正味ゼロを目指した住宅です。
引用：経済産業省資源エネルギー庁「ZEH」
高断熱で消費エネルギーを削減し、少ないエネルギーを効率よく使い、その使うエネルギーを太陽光発電システム等で生み出すことで「ネット・ゼロ・エネルギー」を実現させます。
ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）は、高い断熱性能と省エネ設備によって消費エネルギーを抑え、太陽光発電等の創エネ設備により年間の一次エネルギー消費量の収支を実質ゼロ以下にする住宅です。
住宅性能表示制度（品確法）でも省エネ性能（断熱等級5・一次エネ等級6等）の評価は可能ですが、「省エネ性能ラベル上に公式のZEHマークを表示する」、あるいは「国のZEH補助金申請で第三者証明を行う」場合においては、BELS評価書の取得が最も一般的かつ確実な手法となります。
評価基準
ZEH住宅の評価基準は、次の通りです。
①断熱性能等級5
②20％以上の省エネ＋創エネで消費エネルギーを100％以上削減
ただし冬の日射量が少ない等、創エネ基準を満たすのが難しい地域もあることから、地域の実情に合わせて3段階のレベルが設けられています。
引用：環境省「ZEHとは」
具体的な数値は、次の通りです。
引用：環境省「ZEHとは」
ZEH住宅の実現には、住宅の外壁や窓、屋根等の外皮性能を高めたうえ、冷暖房や換気設備に高性能なものを選ぶことが必須です。
評価ランクとZEHマーク
BELSでZEH住宅だと認定されると、省エネ性能ラベルの「ネット・ゼロ・エネルギー」にチェックが入り、次のようなZEHマークの表示が許可されます。
引用：住宅性能評価・表示協会「BELS評価業務実施指針」
ZEHマークは、BELSでZEH認定を受けた住宅のみ許される表示です。
BELSでZEHを取得する3つのメリット
BELSでZEH認証を受けると、省エネ性能が高いため光熱費が軽減できるうえ、快適な室内環境がかなうことは周知の事実ですが、他にもZEH化で得られるメリットを3つ解説します。
第三者による認証で信頼性が高い
前述してきた通り、ZEHは第三者機関にBELS評価を受けた住宅のみ得られる認証です。
メーカーなどが行う自己評価よりも信頼性が高く、国が認めた計算方法で算出するため、省エネ性能の知識がない消費者でも手軽に省エネ住宅を選択できます。
補助金や住宅ローン控除などが受けられる
ZEH住宅は国が推進している事業のため、普及を促進するための助成制度が充実しています。
例えば令和8年度に新築のZEH住宅を建てる際に使える補助金は、次の通りです。
| 事業名 | 補助金額 |
| 新築戸建住宅のZEH・ZEH＋化等支援事業 | 1戸あたり45万円～ |
| みらいエコ住宅2026年事業 | 1戸あたり40万円～ |
他にも住宅ローンの借入限度額や控除期間の拡大など、さまざまな恩恵が受けられます。
引用：国土交通省「住宅ローン減税」
不動産価値が高まる
省エネ性能の高い住宅は、光熱費の削減効果や居住環境の快適さから、一般的な住宅よりも不動産価値が高い傾向です。
売買時はもちろん、不動産として貸し出す際にも賃貸料をアップしやすい点が支持されています。
ZEHを取得する際の注意点
ZEH住宅は、省エネ性能を高めるために高性能な省エネ設備や創エネ設備が必要なので、初期コストが一般的な住宅よりも200万〜300万円程度上がる傾向があります。
初期コストを抑えるために、前述した補助金制度を積極的に活用しましょう。
2030年までには省エネ基準をZEH水準まで引き上げへ
国のエネルギー基本計画では、2030年までに新築される住宅・建築物についてZEH・ZEB基準の省エネ性能を確保することを目標として掲げています。 2025年の省エネ適合義務化は通過点に過ぎず、今後は「ZEH水準（断熱等級5・BEI≦0.8）」が実質的な標準（デファクトスタンダード）となります。
設計者・デベロッパーは、将来的な資産価値の陳腐化を防ぐためにも、早期からBELS評価を前提としたZEH設計プロセスの確立が求められます。
BELSとZEHでよくある質問2選
ここでは、BELSとZEHでよくある質問を2つ解説します。
BELSやZEHの認証にかかる費用はいくら？
BELSやZEHの認証にかかる費用は住宅の規模や機関によって異なりますが、一戸建て住宅の場合は数万円程度で済むのが一般的です。
設計時に仕様基準を選択している場合、標準計算で行ったケースよりも安くなることもあります。
ZEHとZEH水準相当の違いは？
ZEHとZEH水準相当の違いは、BELSでZEH認証を受けているかどうかです。
ZEH水準を満たしている住宅でも、BELSでZEH認証を受けていなければZEH住宅と広告することができないため、「ZEH水準相当」と表すことがあります。
まとめ：省エネ計算・BELS申請のアウトソーシングで設計業務の効率化を
BELSは建築物の省エネ性能を評価・表示する制度であり、ZEHはその高い省エネ目標を達成した住宅です。 今後の法改正や環境対応の加速に伴い、BELSを活用したZEHの提案は、事業者にとって避けては通れない重要課題となっています。
しかし、複雑化する省エネ計算（外皮計算・一次エネ計算）や、BELS評価機関への提出書類作成は、設計者・実務担当者にとって大きな業務負担となりがちです。
「設計業務に集中したい」「確実にBELSを取得し、補助金・減税の要件を満たしたい」という場合は、実績豊富な省エネ計算・BELS申請代行の専門業者へアウトソーシングすることを強くおすすめします。
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