【用途別・新築/既存で迷わない】CASBEEの対象建築物と使い分けを徹底解説｜系統別の目的・評価方法まで
CASBEEは建築現場での利用も多い、建築物やプロジェクトの環境性能を評価する制度です。国土交通省の支援を受け、（一財）建築環境・省エネルギー機構（IBEC）が中心となり産学官連携で開発され、幾度かの改訂を重ねて現在に至ります。
CASBEEは種類が多く、建物用途・新築／既存・規模によって使うべきツールが変わるため、「どのCASBEEを適用すべきか」「どこまで評価範囲とすべきか」で判断に迷うケースが少なくありません。
しかし、ツール選択を誤ると行政提出資料・設計工程・評価スコアに影響し、手戻りや追加コストの発生につながることもあります。
本記事では、CASBEEの対象建築物を“系統別”に整理し、目的・評価方法・活用シーンをわかりやすく解説し、設計者・ゼネコン・デベロッパーが 「どのCASBEEを、どの場面で使うのが正解か」 を迷わず判断できる内容になっています。
実務でよくある論点（増築／集合住宅／用途混在／街区評価の境界設定）にも触れていますので、提案・行政対応・評価業務の効率化に役立ちます。
CASBEEとは
CASBEE（建築環境総合性能評価システム）は名前の通り、建築物の環境性能を評価するシステムの1つです。
近年は、自治体の環境計画書、ZEB・脱炭素関連の取り組み、ESG評価や不動産価値向上といった場面でも求められるケースが増えており、設計者やゼネコン、デベロッパーにとって「知っていて当たり前」の前提知識になりつつあります。
対象が多岐にわたり評価制度も煩雑なため、実務に入る前に整理して理解しておくことで、後戻りや余計なコストを防ぐことができます。
CASBEEの概要
建築物の環境性能を評価する制度と聞いて、BELSを思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。BELSは国内で誕生した評価制度で、エネルギー効率に特化している点が特徴です。
一方、CASBEEはより広い、総合的な視点で建築物を評価します。省エネルギー性能はもとより、建築資機材の環境負荷や室内の快適性、景観への配慮までもが評価されます。
評価結果は、CASBEE-建築やCASBEE-戸建ではS〜Cの5段階でランク付けされるなど、ツールごとに分かりやすい指標が用意されています。
CASBEEは、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構（IBEC）が管轄しています。
CASBEEの種類（CASBEEファミリー）
※ CASBEEの概要｜IBECs 住宅・建築SDGs推進センター
CASBEEは、戸建住宅から街区や都市まで幅広く網羅します。CASBEEの対象建築物は「CASBEEファミリー」と呼ばれ、建築物の種類に合った評価項目が用意されています。
CASBEE住宅系の評価対象建築物
ここからは、CASBEEファミリーの系統別に評価対象建築物や評価項目を解説します。まずは、CASBEE住宅系から始めましょう。
CASBEE戸建（新築）
CASBEE戸建（新築）は、戸建住宅の省エネ・省資源性を向上させ、長く快適に住める住宅を普及させつつ、全体の環境負荷を低減することが狙いです。
CASBEEの戸建（新築）の評価対象建築物は、以下の通りです。
・新築は、一戸建専用住宅もしくは、内部で行き来できる二世帯住宅
なお、「新築」は竣工後3年以内の建築物が対象です。3年以上経過すると既存扱いとなり、既存住宅でCASBEEを利用する場合は、対象が一戸建専用住宅のみとなります。
CASBEE戸建では、断熱性能や日射調整などによる室内の快適さ、躯体や外壁材、屋根材などの評価による長寿命性、まちなみや生態系への配慮、省エネ性、省資源性などが評価項目となります。
CASBEE住戸ユニット
CASBEE住戸ユニットは、住戸ごとに採光や通風、設備仕様などが異なる場合も正確な評価結果が得られるよう、住戸単位で環境性能を評価します。住棟単位での評価によって、高性能な住戸の評価が本来より下がる懸念も不要です。
CASBEE住戸ユニットは、CASBEE戸建（新築）とCASBEE建築（新築）をベースとして作成されています。ただし、集合住宅特有の事情や社会情勢の変化等を踏まえ、新設・改変されている項目もあります。CASBEE住戸ユニットを使用する際、あわせてCASBEE戸建（新築）とCASBEE建築（新築）も見ておくと良いでしょう。
集合住宅を住棟単位で評価したいときは、CASBEE建築（新築）を使用してください。
CASBEE建築系の評価対象建築物
続いて、CASBEE建築系の評価対象建築物を解説します。
CASBEE建築（新築）
CASBEE建築は、戸建住宅を除いたオフィスビル、商業施設、病院、学校、ホテル、物流施設など、一般的に設計・施工の現場で扱うほとんどの中大規模建築物に適用できます。
評価対象は非住宅系と住宅系に区分され、さらに用途ごとに評価項目の配点や前提条件が変わるため、「自社の標準仕様でどの程度のレベルが狙えるか」を把握しておくことが、設計・入札・事業計画のいずれにおいても重要になります。
※ CASBEE-建築（新築）開発の背景｜IBECs 住宅・建築SDGs推進センター
複数用途の建築物は、用途ごとに評価を行います。採点基準も用途によって変わります。最終的に、項目ごとのスコアを用途ごとの床面積比率で加重平均し、建築物全体の評価結果を得ます。採点結果はレベル1～5の5段階評価であらわされ、基準値は3（評価時点の一般的な技術・社会水準相当）となります。
CASBEE建築（既存・改修）
CASBEE建築（既存）は、竣工後1年以上経過した建築物の環境性能を評価したいときに用います。新築時にCASBEE建築（新築）に基づき計画された建築物だけではなく、膨大な既存建築物のストックにも活用できます。複数の用途が混在する建築物では、CASBEE建築（新築）と同様に用途ごとに評価し、用途別の床面積比率によって加重平均を出して建築物全体の評価結果を産出します。
室内環境や機能性、耐用性、敷地内の室外環境などが評価項目に挙げられており、既存建築物の「現状」を評価できる仕様になっています。
なお、CASBEE建築（改修）は、大規模改修時に使用します。また、CASBEE建築（既存・改修）も、戸建住宅は対象外です。
CASBEE不動産
CASBEE不動産は、不動産の売買やREITなどの投資商品、金融機関の融資判断といった「マーケット側の評価」に直結するツールとして開発されたCASBEEです。
不動産評価との関連が強い項目（エネルギー負荷、設備更新性、立地・周辺環境、テナント快適性など）に絞って評価基準が設定されており、環境性能と資産価値をワンセットで示せる点が特徴です。
評価対象は、竣工から1年以上経過した既存建築物（オフィス、店舗、物流施設など）で、1年以上の運用実績データが必要になります。既存ストックの価値向上や、ESG投資に対応した不動産ポートフォリオ構築を進める際に、有効な指標となります。
CASBEE街区系の評価対象建築物
CASBEEは建築物を含む、より広い地区全体を評価する際に用います。これが、CASBEE街区系です。
CASBEE街区
CASBEE街区は、評価したい建築物を含む一帯に仮想境界を設け、境界内部の環境品質や外部に向けての環境負荷を評価します。
※ CASBEE-街区｜｜IBECs 住宅・建築SDGs推進センター
CASBEE街区では、原則的に建築物に付随して計画される事業区域一帯が対象となります。区域全体を評価できるため、街区スケールでの省エネ性能やまちづくり品質を可視化できる点がポイントです。「安全・衛生環境」「交通・移動」といった、街区開発に特有の項目も評価可能。算出されたスコアを全国平均と比較し、計画の改善にも役立てられます。
CASBEE都市系の評価対象建築物
CASBEEで最大規模のスケールを対象とする評価制度が、CASBEE都市系です。
CASBEE都市
CASBEE都市は、建築物と建築物が創り出す環境性能を評価する目的で開発されました。低炭素社会と暮らしやすい都市の両立という難題の実現が、目的として掲げられています。
※ 都市の総合環境性能評価ツール CASBEE- 都市の開発 －評価システムの理念と枠組み－
CASBEE都市も、CASBEE街区と同様に、評価したい都市の外周に仮想的な空間を設け、内部の環境品質と、外部への環境負荷を評価します。評価にあたっては、CO2排出量と吸収源対策といった環境的観点のほか、社会サービスの充実度や産業力、財政基盤力、CO2取引力なども見られます。
また、CO2排出が多い工業系都市に不利とならないよう、CASBEE都市では、産業活動が排出するCO2排出量を「発生地」と「最終需要地」のどちらで計上するか、選択できるようになっています。
CASBEEの活用と今後
CASBEEは現在、一部の自治体では一定規模以上の建築物に対し、環境計画書提出時にCASBEE評価書の添付を求める制度が導入されています。特に都市部の自治体では採用が増加しており、CASBEEは実務シーンでより重要性を高めています。
一定規模以上の建築物を建てる際に提出が義務付けられている環境計画書において、CASBEE評価書の添付を必須とする等が一例です。
また、行政対応のためだけでなく、CASBEEはビジネス面でも活用価値が高まっています。
・設計提案における優位性の訴求
・デベロッパーにおける不動産価値向上・販売資料での差別化
・ゼネコンにおける入札項目／SDGs・ESG評価項目への対応
・サステナブル建築の認証取得によるブランディング
といった観点から、企業側が戦略的にCASBEE活用を進めるケースが増加しています。
「制度対応」と「事業メリット」の両立が図れる点が、採用拡大の大きな理由といえるでしょう。
日本建設業連合会による調査を参照すると、回答した建築関連企業29社のうち、21社（72％）が社内基準を設け、積極的にCASBEE評価を行っているとの結果も出ています。自主的に採用されるCASBEEでも、全体の5割以上が最高ランクのSを取得していました。
※参照：「日建連会員会社における環境配慮設計（建築）の推進状況｜一般社団法人日本建設業連合会
建築物や街区、都市の開発における環境負荷軽減の動きは前進しており、今後もCASBEEニーズは高まると予想されます。
CASBEEの対象に関するQ&A
実務では、どのCASBEEを適用すべきか判断に迷う場面が少なくありません。
・「増築扱いになるのか」「新築扱いになるのか」
・「集合住宅は住戸単位なのか住棟単位なのか」
・「工場敷地に小規模事務所を建てるとき境界はどこか」
といった判断ポイントを誤ると、評価ツール・提出書類・工程がすべて変わってしまいます。
以下のQ&Aでは、特に問い合わせが多いケースを整理して解説します。
Q1. 増改築する場合、どのツールを用いるべきか
A．CASBEEでは、増築を「改修」と考えます。そのため、CASBEE建築の「改修」を参照してください。増築分を含めた建築物全体を評価します。
増築部分が別棟となる場合は、増築した部分のみをCASBEE建築（新築）で評価しても構いません。
Q2. 集合住宅において、住戸内の居室によって性能が異なる場合、どう評価すべきか
A．評価したい居室を選定し、採点結果を居室別に出します。その後、居室ごとの面積で按分（加重平均）し、住戸の平均値を出して評価結果としてください。自然換気性能や耐用年数など、性能がもっとも低い数値を採用すると指示がある場合は、指示に従います。
Q3. 工場の広大な敷地内に、小さな事務所を新築したい。この場合、敷地境界は周辺エリアに限定して良いか
A．仮想境界は、評価対象建築物に直接的に関わる敷地範囲で設定します。本ケースの場合は、事務所建設に直接関係する外構設計の範囲までが仮想敷地となります。
まとめ
CASBEEは、建築物や街区、都市の環境性能と環境負荷を総合的に評価する、日本独自の制度です。対象によって使うべきツールが異なり、評価方法にも違いが見られます。
まずはCASBEEファミリーそれぞれの特徴と目的、評価項目を把握していきましょう。評価項目が多岐にわたり、かつ複雑でもあるため、評価の工程を専門家に依頼すると、時間とコストを節約できるでしょう。
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