BELS評価機関の選び方6つのポイント｜評価の流れ、メリットも解説
建築市場の省エネ機運の高まりにより、BELS取得を検討している事業者も多いのではないでしょうか。BELSの取得には、登録済の認定第三者機関による客観的な評価が必要です。では、BELS評価機関は、何を基準に選ぶべきでしょうか。
本記事では、BELS評価機関の選び方や評価の流れ、BELS取得のメリット、BELS評価に関するQ&Aなどを解説します。
BELSの概要
BELSは、建築物の省エネ性能を評価・表示する、第三者認証制度の1つです。BELSは、建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度とも整合した、一般社団法人 住宅性能評価・表示協会が運営する任意の第三者評価制度です。
BELSを評価できるのは、住宅性能評価・表示協会に登録した登録BELS機関のみです。
BELSは建築物の規模・用途を問わず、あらゆる建築物を評価できます。評価結果は「星（★）」の数で表示され、認定マークとして掲示・使用することができます。
BELSの評価機関とは
BELSを評価できる機関には、一定以上の評価能力が求められます。最適な評価機関を選ぶために知っておきたい、評価機関の要件を解説します。
評価の実施者に必要な能力
BELSは一次エネルギー消費量や外皮性能を評価指標とします。非住宅では、BPI（PAL*の削減率）も勘案されます。BELS評価機関には、対象建築物の設備機器や外皮性能に関する十分な知識の保有が求められます。また、法改正等に伴う変更をキャッチアップするため、継続した講習の受講と修了も必要です。
評価の実施機関に必要な要件
BELS評価機関は、以下の要件を満たす必要があります。
・建築物評価業務の経験がある
・評価内容の公正性を確保できる
すなわち、該当する機関は以下の通りです。
・非住宅：建築物省エネ法に基づく登録建築物エネルギー消費性能判定機関
・住宅：品確法に基づく登録住宅性能評価機関
その上で一般社団法人 住宅性能評価・表示協会に登録を完了した機関が、BELS評価を実施できます。
BELS評価機関の選び方
BELS評価機関は、住宅性能評価・表示協会に登録済みの機関から選定します。一覧表は、こちらをご覧ください。数ある評価機関から、最適な1社を見つけるための6つのポイントを解説します。
(1) 評価対応エリア
対応可能エリアを限定する評価機関もあります。一方で、日本全国対応が可能な評価機関もあります。まずは、BELSを取得したい建築物の立地を網羅する評価機関を探しましょう。
(2) 評価対象建築物
BELS評価機関の中には、評価対象建築物を制限する機関もあります。これは、非住宅と住宅で求められる評価能力・要件が異なるためです。申請したい建築物を評価できる機関を選ぶことも重要です。
2025年12月時点で、登録済みBELS評価機関は119社あります。そのうち、日本全国に対応する機関は23社です。
日本全国の建築物を評価できる機関をピックアップし、それぞれの対応可能建築物種別を表にまとめました。評価機関を選ぶ際の参考にしてください。
| 評価機関名（全国対応可） | 非住宅 | 住宅 |
| 日本ERI株式会社 | 〇 | 〇 |
| 一般財団法人日本建築センター | 〇 | 〇 |
| 一般財団法人ベターリビング | 〇 | 〇 |
| ハウスプラス住宅保証株式会社 | 〇 | 〇 |
| 株式会社東京建築検査機構 | 〇 | 〇 |
| 株式会社住宅性能評価センター | 〇 | 〇 |
| 日本建築検査協会株式会社 | 〇 | 〇 |
| ビューローベリタスジャパン株式会社 | 〇 | 〇 |
| 株式会社グッド・アイズ建築検査機構 | 〇 | 〇 |
| 株式会社確認サービス | 〇 | 〇 |
| 株式会社西日本住宅評価センター | 〇 | 〇 |
| にほんのいえ評価センター株式会社 | 〇 | － |
| 株式会社ハウスジーメン | 〇 | 〇 |
| 株式会社日本住宅保証検査機構 | 〇 | 〇 |
| 株式会社住宅あんしん保証 | 〇 | 〇 |
| 関西住宅品質保証株式会社 | 大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県、和歌山県のみ | 〇 |
| 株式会社Ｊ建築検査センター | 〇 | 〇 |
| 株式会社都市居住評価センター | 〇 | 〇 |
| アウェイ建築評価ネット株式会社 | 〇 | 〇 |
| 株式会社 国際確認検査センター | 〇 | 〇 |
| 建築検査機構株式会社 | 〇 | 〇 |
| 株式会社ERIソリューション | 〇 | 〇 |
| 株式会社評価審査機構 | 〇 | 〇 |
(3) 評価費用
BELS評価を担うのは、民間企業です。申請から取得までの一連の手続きには、費用がかかります。一律には決められた費用相場はありません。依頼前に見積もりを取り、コスト面を比較してください。
(4) 業務スピード
詳細は次章で解説しますが、BELSの申請・評価にはいくつもの工程が必要です。申請後の対応に時間がかかるとBELS評価の交付が遅れ、建築物の販売戦略等に支障が出る可能性もあります。
各機関の標準的な進行スピードも確認しておくと、計画的な申請に役立ちます。
(5) サポート体制・トラブル時の対応
複数の作業を一括で依頼できれば、自社のリソース削減に役立ちます。BELSと省エネ適判など、他の審査や評価、申請をまとめて依頼できるかも確認しておきましょう。
申請の過程では、「計画が変更になった」「評価書作成プログラムに不具合が起きた」「評価内容の記載にミスがあった」など、トラブルも想定されます。トラブルが起きた際の対応も具体的に確認しておくと安心です。
(6) 評価実績
BELSの評価実績が多い機関ほど、さまざまなパターンに慣れており、スピーディーで確実な対応が期待できます。評価機関を選ぶ際の参考情報にもなるため、これまでの実績も問い合わせておくと良いでしょう。
特に分譲・賃貸事業では、「評価が遅れる＝販売・融資スケジュール全体が遅れる」ことを意味します。BELS評価機関選定は、単なるコスト比較ではなく、販売・融資・引渡しスケジュールまで含めた「事業リスク管理」そのものと捉えるべきでしょう。
BELS評価の基本的な流れ
ここでは、BELS評価の流れを解説します。全体の工程を把握しておくと、評価機関を比較する要所が分かってきます。
※ BELS 申請～評価書等交付の基本的な流れ｜一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
計画から申請まで
BELSは、申請者が必要な図書・資料を用意し、BELS評価機関に相談・提出することからスタートします。円滑な申請の鍵は、資料準備と相談の迅速性にあります。
特に設計段階での図書の整合性不足は、後工程での差戻しや再計算につながりやすいため注意が必要です。
BELSの申請に必要な図書・資料は、おもに以下の通りです。記載すべき事項を別の図書にまとめた場合、また評価方法や内容によって不要となる図書もあります。
〈構造関連図書〉
・設計内容説明書
・BELSに係る評価物件掲載承諾書
・付近見取図
・配置図
・仕様書
・各階平面図
・床面積求積図
・用途別床面積表
・立面図
・断面図、矩計図
・各部詳細図
・各種計算書
〈エネルギー消費性能関連図書〉
・機器表
・仕様書
・系統図
・各階平面図
・制御図
以上の図書を申請者が評価機関に提出し、評価機関と評価業務契約を締結、評価業務に進みます。
評価から交付まで
評価の工程に入ると、評価機関主導で審査が進みます。準備した図書の不備や疑問点は、評価機関が申請者に詳細を尋ねます。追加図書の準備を指示される場合もあります。
評価が完了すると評価書、必要に応じて評価プレートが交付されます。最終的に審査経費を評価機関に支払い、手続きが完了となります。
資料の確認も想定されるため、十分な知識を有したスタッフを配置し、迅速なレスポンスを心がけることが円滑な申請・交付には欠かせません。
BELS取得のメリット
BELSの取得は手間とコストがかかりますが、一方でメリットもあります。3つの観点から、BELS取得のメリットを解説します。
建築物の資産価値が向上する
BELSは、第三者機関が客観的に建築物の省エネ性能を評価します。建築物に信頼性・公平性の高い評価を付与でき、資産価値アップが期待できます。
高い省エネ性能によって入居者が負担する光熱費も削減でき、賃料や入居率の向上も期待できるでしょう。
補助金を利用できる
BELSにおいて★5つを取得した場合、住宅ではZEH水準、非住宅ではZEB水準等を満たしていることの目安として活用されるケースがあります。そのため、BELSで★5つを取得した証明書は、ZEH補助金の申請に活用できます。
ただし、補助金ごとに要件や対象範囲が異なるため、最新の公募要領の確認が必要です。
また、自治体独自の補助金制度の活用や、ローン優遇などにも利用できる可能性があります。
ZEH・ZEBマークも表示できる
※ 建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表⽰制度｜国土交通省
消費者が建築物の省エネ性能を比較しやすいように、省エネ性能の表示が義務付けられています。BELSを取得すると、この表示で「第三者評価済みである」「（性能を満たしていれば）ZEH・ZEBである」と示せます。わかりやすく訴求でき、市場競争力向上も期待できます。
BELS評価機関の選び方に関するQ&A
BELS評価に関して、よくある疑問にQ&A形式で回答します。
Q1．BELS申請において、申請図書を省略できる例を教えてほしい
BELSと省エネ適判を同一機関へ依頼した場合、重複する申請図書の提出を省略できます。
重複する図書の具体例は、以下のとおりです。
・施行規則様式第1「計画書」と、同規則様式第7「適合判定通知書」
・同規則様式第2「変更計画書」と、同規則様式第7「適合判定通知書」
・「軽微変更該当証明申請書」と、「軽微変更該当証明書」
Q2．BELSの申請時期に決まりはあるか
BELSの申請時期に決まりはありません。工前・工事中・竣工後のいずれでも申請は可能ですが、設計内容の修正が可能な設計段階での申請が、実務上は最も効率的とされています。ただし、正確に評価するために、評価対象部分の設備機器等の仕様が確定した時点での申請が推奨されています。
Q3．BELS評価に必要な料金はどのくらいか
BELSの申請・交付にかかる料金は、登録BELS機関が定めています。登録BELS機関に問い合わせてください。
Q4．BELS評価書の有効期限は、どのくらいか
BELS評価書は、交付時点での省エネ性能を証明します。有効期限はありませんが、経年による性能の変化がないことを保証するものでもありません。
まとめ
BELSは、第三者機関による省エネ性能評価を得られる、信頼性の高い制度です。取得により、建築物の資産価値向上などのメリットも見込めるため、取得の積極的な検討をおすすめします。
評価機関は、評価対象エリアや対象建築物、費用、サポート体制などを総合的に比較し、選ぶと良いでしょう。
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