【2026年中規模強化対応】非住宅のBEI基準値と引き上げ動向｜設計・ゼネコンが押さえるべき適合対策
2025年4月の省エネ基準適合義務化に続き、2026年4月からは「中規模非住宅（300㎡以上2,000㎡未満）」の省エネ基準が大規模並み（BEI≦0.75〜0.85）へと引き上げられました。 これにより、従来は標準的な設備仕様でクリアできていたオフィスや工場・店舗でも、省エネ適判の基準未達（審査落ち）や想定外の設備コスト増に直面する現場が急増しています。
本記事では、設計者・ゼネコン・デベロッパーの皆様に向けて、非住宅における最新のBEI基準値や、モデル建物法・標準入力法の使い分け、2030年の「ZEB水準義務化」を見据えた実務的なクリア手法を分かりやすく解説します。
2026年4月から中規模非住宅建築物の省エネ基準を強化
2026年4月より、中規模非住宅の省エネ基準が15〜20％引き上げられました。
2024年4月に省エネ基準を引き上げた、大規模非住宅と同等の水準です。
これは、2050年カーボンニュートラル実現に向け、2030年度以降に新築される非住宅でZEB水準の省エネ性能を確保するという、政府方針をかなえるための前段階です。
この引き上げにより省エネ設計がさらに厳格化し、従来の仕様では省エネ適判をクリアできない恐れが生じています。
非住宅の省エネ基準とは
オフィスビルや工場など建築物省エネ法の対象になる非住宅は、定められた省エネ基準に適合していると証明するため省エネ計算を行い、省エネ適判を受ける義務があります。
非住宅の省エネ基準は、地球温暖化効果ガスの削減による環境負荷の軽減はもちろん、長期的なコスト削減と労働者の快適性・健康性の向上に欠かせない、重要な指標です。
住宅の省エネ基準は一次エネルギー消費性能と断熱性能の2つが対象ですが、非住宅は一次エネルギー消費性能（BEI）のみ基準値が設けられています。
引用：国土交通省「省エネ基準の概要」
【規模・用途別】非住宅のBEI基準値
非住宅のBEI値は、建築物の規模によって異なります。
建築物の規模が大きいほどエネルギー消費量が非常に大きく、率先して省エネ性能を高める必要があるからです。
また建築物の使用目的によって稼働時間や必要設備、人の出入り等が異なるため、用途別にも異なるBEI基準値が設定されています。
ここでは、建築物の規模別・用途別に基準値を紹介します。
大規模非住宅のBEI
大規模非住宅（2,000㎡以上）の用途別BEIは、次の通りです。
| 用途 | BEI |
| 工場等 | 0.75 |
| 事務所・学校・ホテル・百貨店等 | 0.80 |
| 病院・飲食店・集会等 | 0.85 |
従来は用途に関係なく一律で1.00でしたが、2024年度の強化以降は用途別に水準が設定されました。
中規模非住宅のBEI
中規模非住宅（300㎡以上2,000㎡未満）の用途別BEIは、次の通りです。
| 用途 | BEI |
| 工場等 | 0.75 |
| 事務所・学校・ホテル・百貨店等 | 0.80 |
| 病院・飲食店・集会等 | 0.85 |
前述した通り、2026年度に引き上げられた際に大規模非住宅と同じ水準になりました。
小規模非住宅のBEI
小規模非住宅（300㎡未満）のBEI基準値は、用途に関係なく一律「BEI≦1.00」です。 2025年4月より基準適合が義務化され、基準に適合しなければ建築確認済証が交付されません。ただし、手続き面においては中・大規模建築物のように独立した「省エネ適合判定通知書」を事前に取得するルートだけでなく、建築確認申請の審査の中で一体的に適合性を確認するルートが整備されているほか、平屋・200㎡以下（新3号）で建築士が設計等を行う場合の確認審査省略特例など、規模に応じた合理化措置が講じられています。
非住宅の一次エネルギー消費性能の算出方法
非住宅の一次エネルギー消費性能を算出し省エネ基準への適合を証明するには、次の3つの方法があります。
・標準入力法
・モデル建物法
・モデル建物法（小規模版）
標準入力法とモデル建物法の大きな違いは計算単位で、前者は詳細な数値が証明され、後者は計算労力が少ないのが特徴です。
それぞれの特徴を詳しく解説します。
標準入力法
標準入力法とは、建築物内にあるすべての室単位で、延床面積・外皮性能・設備機器等の情報をもとに省エネ性能を算出する方法です。
モデル建物法は対象制限がありますが、標準入力は全ての非住宅に対応しています。
計算事項が多いため手間がかかりますが、設計の工夫が結果に反映されやすく、省エネ水準以上の性能を狙う場面で有利に働きます。
モデル建物法
モデル建物法は、建築物の用途ごとに建物の形状や室用途構成を仮定したモデル建物に、評価対象建築物の仕様を当てはめて基準への適合を判断する方法です。
単位を建築物全体として捉え、少ない計算で評価を行うことが可能なため、手間や時間を大幅にカットできるのが魅力です。
一方計算対象が限られているため対象外の室や設備の省エネ性能が高くても、計算結果に反映されません。
そのため、実際の設計よりも控えめな結果になりやすい傾向です。
またあくまで想定したモデル建物に沿った値であり、実際の評価対象建築物の値とは異なります。
モデル建物法（小規模版）
モデル建物法（小規模版）は、延床面積300㎡未満の小規模非住宅のみ利用できる計算方法です。
モデル建物法よりもさらに必要事項を絞っているため計算は容易ですが、外皮性能を示すことはできません。
実務の主流である「モデル建物法」と「標準入力法」の戦略的使い分け
設計現場の実務では、入力工数が少なくスピーディに申請できる「モデル建物法」を用いるのが基本路線です。しかし、モデル建物法は評価対象となる室や設備が簡略化されているため、最新の制御システムや高効率機器を導入していても評価に反映されず、BEIの計算結果が厳しめ（安全側）に出やすいというデメリットがあります。
【実務におけるテクニック】
2026年4月以降の基準強化により、「モデル建物法ではどうしてもBEIが0.80を切らない」というケースが増加しています。その場合、直ちに高価な設備へのスペックアップを検討するのではなく、「標準入力法」に切り替えて再計算する手法が極めて有効です。全室の詳細な負荷特性や緻密な制御効果を反映させることで、設備仕様を変えずにBEI数値を改善し、基準適合を達成できる事例が数多く存在します。
2030年までに非住宅のBEIはZEB水準に引き上げ予定
前述してきた通り国内では、2030年度以降に新築される非住宅でZEB水準の省エネ性能を確保するという政府方針が掲げられています。
引用：国土交通省「省エネ基準適合義務の解説」
規模ごとのZEB水準は次の通りです。
| 2026年度の水準（BEI） | 2030年度までに目指す水準（BEI） | |
| 大規模非住宅 | 0.75～0.85 | 0.60～0.70 |
| 中規模非住宅 | 0.75～0.85 | 0.60～0.70 |
| 小規模非住宅 | 1.0 | 0.80 |
この数値をクリアするには、エネルギー消費量に関わる要因をよく理解して、効果的に省エネ性能を向上させる必要があります。
非住宅の省エネ性能を高める5つの対策
今後ZEB水準まで強化される省エネ基準を満たすには、的確で緻密な省エネ設計が欠かせません。
そこでここでは、非住宅の省エネ性能を高めるための具体的な対策を6つ解説します。
高効率設備を導入する
空調設備や給湯、照明機器を選定する際には、少ないエネルギーを効率よく使用する高効率設備を導入しましょう。
また定格容量が必要以上に大きい機器や過剰な台数の配置はエネルギーの浪費原因になるため、容量適正化を目指します。
外皮性能を向上させる
空調設備のエネルギー消費を効率良くするには、外気温が室内に侵入するのを防ぐ外皮性能を高めることも重要です。
窓は樹脂サッシを採用する、断熱材に熱伝導率の低い材料を施工するなど、効果的な断熱対策を行いましょう。
制御・管理システムを活用する
空調・換気・照明設備などは人の手でスイッチをオン・オフすることも大切ですが、室内の状況に応じて機器の出力を自動で制御するシステムを導入すると、管理の手間が省けるうえ、より効果的な省エネが実現します。
自然採光や自然換気（パッシブデザイン）の導入
昼間に開口部から自然光を取り入れ、昼光利用制御と組み合わせることで人工照明の電力消費を大幅に削減できます。また、建築物の風上と風下（かざしも）に高低差のある開口部を配置して重力換気や風力換気を促すなど、中間期の空調負荷を抑制するパッシブ手法もBEI低減に寄与します。
地域の特性を考慮する
日本は南北に長く、地域によって気候が大きく異なるため、地域の特性を考慮した対策が必要です。
住宅の断熱性能基準では国内を8地域に分けて基準値を設定しており、非住宅の省エネ対策でも活用されています。
寒冷地や蒸暑地で特に対策したいのが、次のポイントです。
| 地域 | 対策ポイント |
| 寒冷地（1、2地域） | ・屋根の断熱対策・空調設備（冷暖房）の容量適正化・空調設備（暖房）の効率化 など |
| 蒸暑地（8地域） | ・窓の断熱対策・空調設備（冷房）の容量適正化 など |
冬に雪の多い寒冷地において屋根の断熱が重要な理由は、暖かい空気は上に昇るため、冬の寒い時期に室内の快適な温度が屋根から外に逃げるのを防ぐためです。
また一年中高温多湿な蒸暑地で窓の断熱が欠かせない理由は、夏に外部から伝わってくる熱の約7割が窓などの開口部から侵入するからです。
このように地域の実情によって、重視するべき断熱性能の部位は異なります。
再生可能エネルギーを活用する
建築物で消費するエネルギーを、太陽光・風力・水力・地熱・バイオマスなど自然由来の再生可能エネルギーで補うと、石油由来のエネルギーを減らすことができます。
| 名称 | 発電方法 |
| 太陽光発電 | ・太陽の光をパネルで電気に変える・設置が容易で手軽に導入可能 |
| 風力発電 | ・プロペラを回す風の力で発電・昼夜を問わず安定した発電が期待できる |
| 水力発電 | ・タービンを回す水の力で発電・昼夜を問わず安定した発電が期待できる |
| 地熱 | ・地下にあるマグマの熱や蒸気を利用して発電・発電に使われたあとの温水・熱水を冷暖房や給湯、融雪に再利用可能 |
| バイオマス | ・木くずや生ごみ等の有機性資源を燃料として燃やすことで発電・廃棄物処理コストが削減できる |
自然由来の再生エネルギーは、災害時に地域のインフラが寸断された場合でも自社でエネルギー自給できる点もメリットです。
非住宅のBEIでよくある質問2選
ここでは、非住宅のBEIでよくある質問を2つ解説します。
延床面積300㎡未満の非住宅も省エネ適判の対象ですか？
小規模非住宅（延床面積300㎡未満）の非住宅は、省エネ適判の対象です。
従来は中・大規模非住宅のみ省エネ基準への適合義務がありましたが、2025年4月より小規模非住宅も含め、原則すべての非住宅が省エネ適判の対象になりました。
非住宅のBEIを計算する公的なプログラムは何ですか？
独立行政法人建築研究所（建研）が提供する「エネルギー消費性能計算プログラム（非住宅版）」が公式のデファクトスタンダードです。 省エネ適判や届出において、審査機関へ提出する計算書は基本的にこの建研のWEBプログラムを用いて作成されます。ブラウザ上で動作するため専用ソフトのインストールが不要であり、法改正や基準改定の際にも常に最新バージョンで計算できる点が特徴です。建材メーカー等が提供するツールは、このWEBプログラムに入力するための事前データ作成（外皮面積や熱貫流率の算出支援など）として活用されます。
まとめ
中・大規模非住宅のBEIが厳しくなり、これまでの仕様では対応できないケースが増えています。
2030年までにはZEB水準まで強化される見込みなので、今まで以上に省エネ住宅への専門知識や経験が求められています。
省エネ適判等で必要な省エネ計算に困難や面倒な思いを抱えている場合は、代行会社に依頼することもひとつの手段です。
意匠を凝らしたい設計業務に集中するためにも、専門家の手を借りてみてはいかがでしょうか。
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