【フラット35】Sとは？利用できる技術要件やメリット、注意点を解説
住宅ローン商品の1つであるフラット35は、全期間固定金利で団信加入が任意という商品です。2025年以降、省エネ性能の高い住宅は「金利優遇」「補助金」「税制優遇」の三位一体で支援される時代です。
その中心にあるのが、設計段階から活用できる金利優遇制度「フラット35S」です。
フラット35Sの利用には、取得する住宅の技術基準が設定されています。
フラット35Sの金利優遇の詳細を、技術基準に焦点を当てながら解説します。
【フラット35】Sとは
【フラット35】Sは、性能に応じて当初5年間、標準で年▲0.25％（金利Bプラン）または年▲0.5％（金利Aプラン）の金利引き下げが適用されます。
ZEHに適合する場合は、当初5年間は年▲0.75％（▲0.5% + ▲0.25%）、**6年目から10年目までは年▲0.25％**の優遇となります。
さらに、【フラット35】子育てプラスや【フラット35】地域連携型といったポイント制メニューを組み合わせることで、当初5年間で最大年▲1.0％（子育てプラスを利用しない場合）まで優遇幅を拡大できます。また、子どもの人数や他のポイントメニューの組み合わせによっては、6年目以降も優遇が継続する場合があります。
ただし、複数の引き下げメニューを併用した場合の最大金利引き下げは、当初5年間で年1.0％を上限としています（【フラット35】子育てプラスを利用しない場合）。
最新の情報は、住宅金融支援機構のウェブサイト等でご確認ください。
【フラット35】とは
フラット35Sの基盤となるフラット35は、全期固定金利の住宅ローン商品です。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、提供しています。
固定金利での長期貸出には、市場の金利変動にともなうリスクが生じます。このリスクを住宅金融支援機構が担うことで、民間だけでは難しい長期固定金利を実現しています。
【フラット35】と【フラット35】Sの違い
申込時年齢や借入額・期間、返済負担率などの基本的な借入条件は同じです。フラット35とフラット35Sは、金利優遇の有無が異なります。フラット35Sは、条件を満たせば当初5年間の金利優遇が受けられます。
【フラット35】Sの金利優遇プランと技術基準
フラット35Sの金利優遇プランと満たすべき技術基準を、解説します。
フラット35Sの技術基準は、住宅性能表示制度の等級体系と連動しており、
断熱・耐震・可変性・バリアフリーの4領域で構造計算や仕様設計に直結します。
設計初期段階でフラット35S適合を見据えることで、長期優良住宅やZEH補助金との併用設計が可能になります。
新築×ZEH
新築でZEH基準の住宅を取得すると、当初5年間年▲0.75％の金利優遇が受けられます。戸建住宅・共同住宅ともに、断熱性能・一次エネルギー消費量でZEH基準を満たすことが求められます。
フラット35Sの適用対象は、次の通りです。
〈戸建住宅〉
・ZEH
・Nearly ZEH（寒冷地、低日射地域、多雪地域）
・ZEH Oriented（寒冷地、多雪地域など創エネルギー設備の設置が難しい地域）
〈共同住宅〉
・ZEH-M
・Nearly ZEH-M
・ZEH-M Ready
・ZEH-M Oriented
新築×金利Aプラン
金利Aプランは、条件を満たした新築住宅取得者の金利を、当初5年間年▲0.5％優遇します。金利Aプランの技術基準は、以下の4つです。
◎ 省エネルギー性
断熱等性能等級5以上（推奨：等級6相当以上）、一次エネルギー消費量等級6以上
◎ 耐震性
耐震等級（構造躯体の倒壊防止）3、または免震建築物※
※ 住宅性能表示制度の評価方法基準1-3に適合
◎ バリアフリー性
高齢者等配慮対策等級4以上
共同建ての専用部分は等級3以上
◎ 耐久性・可変性
長期優良住宅相当の耐久性と可変性
全体として、金利Aプランでは長期優良住宅水準が求められると考えてください。
新築×金利Bプラン
金利Aプランより緩和された条件で、当初5年間年▲0.25％の金利優遇を受けられるのが金利Bプランです。金利Bプランの技術基準は、以下のとおりです。
◎ 省エネルギー性
一次エネルギー消費量等級6 または、断熱等性能等級5以上。
◎ 耐震性
耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上
◎ バリアフリー性
高齢者等配慮対策等級3以上
◎耐久性・可変性
劣化対策等級3、かつ維持管理等級2以上
※ 共同住宅：躯体天井高の確保（2.5m以上）、間取り変更の障害となる壁・柱がない
中古×ZEH
取得する中古住宅が規定を満たしていれば、ZEH住宅の取得とみなされ、金利優遇を受けられます。優遇金利は、新築と同様に当初5年間年▲0.75％です。
中古住宅でフラット35S・ZEHを利用するには、以下1〜3のいずれかを満たす必要があります。
- 新築時にZEH基準に適合していたことを示す証明書または評価書・報告書等があること。所定の劣化事象がなく、新築時から基準に関する部分の変更がないこと
- 既存住宅の建設住宅性能評価書等が取得されていること。基準に関する部分について、評価時から変更がないこと
- 新築住宅の基準に適合しており、所定の劣化事象等が認められないこと
中古×金利Aプラン
金利Aプラン（借入金利を当初5年間年▲0.5％優遇）の技術条件は、次の通りです。
◎ 省エネルギー性
断熱等性能等級4かつ、一次エネルギー消費量等級6
または
断熱等性能等級5以上、かつ一次エネルギー消費量等級4 or 5
◎ 耐震性
耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または、免震建築物
※ 住宅性能表示制度の評価方法基準第5の1-3に適合しており、構造耐力に影響する劣化事象等が認められない
◎ バリアフリー性
高齢者等配慮対策等級3以上
◎ 耐久性・可変性
長期優良住宅（維持保全計画認定を含む）または、劣化対策等級3かつ維持管理等級2以上
※ 共同住宅では、躯体天井高の確保（2.5m以上）および、間取り変更の障害となる壁または柱がない
中古×金利Bプラン
金利Bプラン（借入金利を当初5年間年▲0.25％優遇）の技術条件は、次の通りです。
◎ 省エネルギー性
開口部断熱または、外壁等断熱
◎ 耐震性
基準なし
◎ バリアフリー性
高齢者等配慮対策等級2以上
◎ 耐久性・可変性
基準なし
| 〈POINT〉金利Aプラン・Bプランは、品確法が定める住宅性能表示制度の性能等級等と同等です。住宅性能評価書を取得しなくても、所定の物件検査に合格すれば、【フラット35】の金利Aプランもしくは、金利Bプランを利用できます。 |
【フラット35】Sの申し込み要件
フラット35Sの申し込み要件は、フラット35と同様です。フラット35の基本的な要件を解説します。
主契約者の申し込み時年齢・国籍
フラット35を申し込めるのは、申込時年齢が満70歳未満の方のみです。2世代続けて住宅ローンを負う親子リレー返済の場合は、この限りではありません。
日本国籍の方、永住許可を受けている方、特別永住者の方が申し込めます。
総返済負担率
総返済負担率とは、年収に占める合計返済額の割合です。フラット35では、年収に応じた総返済負担率が設定されています。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 総返済負担率基準 | 30％以下 | 35％以下 |
返済負担率には、住宅ローン以外の借入（自動車ローン、カードローンなど）も含まれます。
資金使途
フラット35は、申込者本人または親族が居住する住宅の購入にのみ、利用できます。賃貸目的で取得する物件の資金としては、利用できません。
借入額
フラット35Sで借入できる金額は、100万円以上8,000万円以下（1万円単位）です。建設費、土地取得費等に充当できます。非住宅部分の購入には使えません。
借入期間
フラット35の借入最短期間は15年です。申込者か連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上となります。
最長借入期間は、次のいずれか短い年数（1年単位）です。
・80歳－申込時の年齢
・35年
借入金利
フラット35（フラット35S）は、借入期間を通じて金利が変わらない「全期間固定金利」の住宅ローンです。基本となる借入金利は、借入期間や融資率、団体信用生命保険（団信）の有無や種類によって変わります。
フラット35Sは、この基本金利からの引き下げと考えてください。
保証人
フラット35Sでは保証人は不要で、民間金融機関が融資したローンを機構が買い取るスキームにより、保証料もかかりません。
団体信用生命保険
団体信用生命保険（団信）への加入は任意です。加入しない場合もフラット35を利用できます。
頭金
頭金0円でも、フラット35を利用できます。自己資金が少なくても借入できる点は、フラット35Sのメリットの1つでしょう。
収入合算・ペアローン・リレー返済
フラット35は、申込者の親や子、配偶者等との収入合算が可能です。また、ペアローンも利用できます。
申込時に満70歳以上の人は、子や孫との親子リレー返済を検討しても良いでしょう。
【フラット35】Sのメリット
フラット35Sを利用するメリットを、2つ解説します。
フラット35Sの金利優遇は、施主だけでなく開発・販売側にとっても「資金計画の後押し」となります。
仕様を金利A・Bプラン相当に引き上げるだけで、購入者の総返済額を最大200万円以上軽減でき、付加価値提案・成約率向上に直結します。
【フラット35】子育て支援型・地域活性化型と併用できる
フラット35Sは、フラット35の金利優遇制度である子育て支援型・地域活性化型と併用できます。
子育て支援型は子育て世帯を、地域活性型はUターンで住宅を取得する人などが対象です。どちらもフラット35の金利を当初5年間、年間0.25％引き下げます。
フラット35Sと組み合わせると、最大で当初5年間、年間1.0％の金利優遇を受けられます。
高性能住宅の恩恵を受けられる
フラット35Sは、高性能な住宅の取得を対象とした優遇制度です。フラット35Sの条件を満たす住宅は断熱性や気密性、耐震性に優れており、快適な生活が手に入ります。
耐震性の高さにより、地震保険料も割引されるでしょう。高性能住宅は住宅ローン控除が適用される借入限度額も大きいといった、金銭的なメリットも多々あります。
【フラット35】Sの注意点
フラット35Sの利用にあたっての注意点を3つ、解説します。
技術基準証明は、適合証明書の発行機関ごとに審査期間が異なり、建築スケジュールに影響する場合があります。
設計者・デベロッパーは、早期に評価機関を確定し、申請・検査工程を販売計画に組み込むことが重要です。
一定期間経過後は金利が上がる
原則、【フラット35】Sの標準優遇期間は当初5年間です。
ただし、【フラット35】子育てプラスを併用し、当初5年間で使い切れないポイントがある場合、6～10年目へ繰り越しされ、引下げが継続するケースがあります（設計・資金計画時に要確認）。
現在、変動金利は上昇傾向にありますが、まだ固定金利より低い水準です。市場動向やライフプランを見据え、固定か変動か、十分な検討が必要です。
予算に達すると受付が終了する
フラット35Sは年度予算制であり、上限に達すると受付が停止される場合があります。
ただし年度途中での追加配分が行われることもあるため、最新情報は住宅金融支援機構サイトで確認しましょう。
フラット35や他の住宅ローンからの借り換えには利用できない
フラット35Sは、新たに住宅ローンを契約する人を対象とする制度です。フラット35や他の住宅ローンからの借り換えには利用できません。
まとめ
フラット35Sは、単なるローン優遇制度ではなく、省エネ・耐震・長寿命化を前提とした設計の共通指標です。
設計段階からフラット35Sの技術要件を満たす設計を行えば、金利優遇・補助金・顧客満足度の三拍子を同時に実現できます。
フラット35Sの申込には、取得する住宅がZEHや規定の性能を有しているかの証明が必要です。また、予算もあるため、申込前に締め切られる可能性もあります。
しろくま省エネセンターでは、業界初の「省エネ計算返金保証」を行っております。
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